Eingeschränkte Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen

Die Aufrechnung mit Gegenforderungen ist häufiger Thema von Wohngeldprozessen. Das OLG Hamm (Az. 15 Wx 298/08) hat in einem aktuellen Beschluss noch einmal die Grundsätze über Aufrechnungsmöglichkeiten gegen Wohngeldforderungen herausgearbeitet. Es entspricht ständiger Rechtsprechung der Obergerichte, dass eine Aufrechnung mit Forderungen des Wohnungseigentümers gegen Wohngeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht möglich ist, da die Liquidität der WEG gesichert werden muss. Häufig wird gegen Wohngeldforderungen vom säumigen Miteigentümer eingewandt, er habe im Interesse der Gemeinschaft für diese Aufwändungen getätigt, die er jetzt mit den Wohngeldrückständen “verrechne”. Das OLG bestätigt, dass eine solche Verrechnung grundsätzlich ausscheidet, es sei denn, die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG lägen vor bzw. die Ansprüche wären durch die WEG annerkannt oder gegen diese rechtskräftig festgestellt. Die letztgenannten Alternativen spielen in der Praxis eine untergeordnete Rolle. Eine in der Praxis häufig vorgebrachte Notgeschäftsführung ist nur dann anzunehmen, wenn dem Gemeinschaftseigentum eine unmittelbare Gefahr drohte und ein verständiger Wohnungseigentümer nicht länger abgewartet haben würde, weil die Notlage eine Heranziehung des Verwalters oder der anderen Eigentümer nicht zugelassen hätte. Da zum einen an das Erfordernis der unmittelbaren Gefahr hohe Anforderungen gestellt werden und zum anderen die Hinzuziehung des Verwalters oder der anderen Eigentümer praktisch immer möglich sein dürfte, scheiden Ansprüche aus § 21 Abs. 2 WEG meist aus. Der Eigentümer hat bei Aufwendungen für die Gemeinschaft dann vielleicht Ansprüche aus Geschführung ohne Auftrag, mit diesen kann er aber nicht aufrechnen. 

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