Kündigung eines Mietvertrages durch Erbengemeinschaft

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Frage geändert, ob die Kündigung eines Mietvertrages durch eine Erbengemeinschaft nur wirksam ist, wenn alle Erben kündigen. Nach alter Rechtsprechung mußten alle ERben gemeinsam eine Kündigung aussprechen, andernfalls war diese unwirksam. Hintergrund ist, dass § 2038 BGB zwar die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zuweist, wobei durch Stimmenmehrheit eine ordnungsgemäße Verwaltung beschlossen werden kann.  Demgegenüber sieht aber § 2040 BGB für Verfügungen (dazu gehört prinzipiell auch die Kündigung eines Mietvertrages) vor, dass alle Erben gemeinschaftlich handeln müssen (eine Mehrheit genügt danach also nicht). Zumindest für den Fall der Kündigung hat der Bundesgerichtshof jetzt (Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05) die alte Rechtsprechung, die strikt zwischen Verfügungen und anderen Verwaltungsmaßnahmen unterschied,  aufgegeben. Jetzt besteht die Möglichkeit, die Kündigung eines Mietvertrages mehrheitlich zu beschließen und diese dann auch (nur) mehrheitlich auszusprechen, wenn sich die Kündigung als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme darstellt. Das Urteil ist eine große Erleichterung für die Verwaltung von Mietobjekten, die Erbengemeinschaften gehören. Vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofes war es erforderlich, zunächst den sich verweigernden Miterben auf Zustimmung zu verklagen; erst nach diesem Prozess konnte die Kündigung gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden.

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