Neues zur Wohnfläche

Abweichungen der vertraglich vereinbarten Wohnfläche beschäftigen den Bundesgerichtshof seit Jahren. Kurz zusammengefasst ist die Linie der Rechtsprechung für Vermieter, die im Mietvertrag Wohnflächenangaben machen,  extrem gefählich: Eine Abweichung von mehr als 10 % zur im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche stellt einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt (unter Umständen mit Rückforderung überzahlter Miete). Der häufig vom Vermieter verwandte Zusatz “ca.” bei der Wohnflächenangabe im Mietvertrag ändert nichts an der Verbindlichkeit (BGH NZM 2004, 456). Auch in diesem Fall besteht ein Minderungsrecht bei einer Abweichung von mehr als 10 %. In einer aktuell veröffentlichten Entscheidung (BGH, NJW 2011, 220) zeigt der Bundesgerichtshof jetzt eine Möglichkeit für Vermieter auf, die eine Wohnflächenangabe im Mietvertrag aufnehmen wollen, ohne diese “verbindlich” zu vereinbaren (mit den vorstehend erläuterten Konsequenzen). Der Vermieter hatte zur Beschreibung der Räume (2 Zimmer, Küche, Bad) noch die  Angabe “ca. 54 qm”  hinzugefügt und weiter erläutert: “Diese Angabe dient nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume”. Weiter hatte der Vermieter bei den Regelungen zur Betriebskostenabrechnung festgehalten: “Soweit die Betriebskosten nicht nach Verbrauch erfolgt, werden diese nach einer Wohnfläche von 55 qm berechnet”. Für die Betriebskostenabrechnung bestand damit eine verbindliche Größenfestlegung.  Gerade im Hinblick auf die häufig falschen Wohnflächenangaben in der Praxis (sei es wegen geänderter Bauausführung, Täuschung des Verkäufers der Wohnung oder wegen schlichter Irrtümer oder wegen des unterschiedlichen Ansatzes von Balkonen/Terrassen) ist dringend anzuraten, die oben dargestellten Zusätze einer Flächenangabe im Mietvertrag hinzuzufügen! Man verbindet dann die Vorteile (Berechnungssicherheit bei den Betriebskosten, Erfüllung des Informationsinteresses des Mieters) mit der Vermeidung der Nachteile (mögliche Minderung der Miete).

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