Archive for the ‘Immobilienrecht’ Category

Gewerberaummietvertrag: Aufklärungspflicht über Verkaufssortiment

Montag, November 22nd, 2010

Der Bundesgerichtshof hat in 2 Entscheidungen (Az. XII ZR 192/08 und XII ZR 123/09) festgestellt, dass der Mieter eines Ladens den Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages über den beabsichtigten Verkauf von Waren informieren muss, die von der öffentlichen Meinung fast ausschließlich mit der rechtsradikalen Szene in Verbindung gebracht werden. Unterläßt der Mieter diese gebotene Aufklärung, kann der Vermieter den Vertrag anfechten. Im konkreten Fall ging es um den Verkauf von Textilien eines Labels, das mit der rechtsradikalen Szene in Verbindung gebracht wird. Interessant an der Entscheidung über den konkreten Fall hinaus ist, dass der Senat zwar grundsätzlich daran festhält, dass es dem Vermieter obliegt, sich über Gefahren und Risiken eines Vertragsabschlusses zu informieren. Der Senat formuliert aber gleichzeitig die Ausnahme: Ist ein Umstand geeignet, dem Vermieter erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen, muss der Mieter diesen Umstand ungefragt offenbahren. Entscheidend ist, ob der Vermieter Anlass zur Nachforschung hatte oder nicht. Bestand kein Grund zur näheren Recherche, muss der Mieter handeln und für Aufklärung sorgen. Die Entscheidung kann also zukünftig Ansatzpunkte liefern, Verträge mit Mietern zu beenden, deren Sortiment sich negativ auf eine Immobilie auswirkt, auch wenn feste Laufzeiten von langer Dauer vereinbart wurden. Vertragslaufzeiten von 10 Jahren und mehr sind bekanntlich im Gewerberaummietrecht nicht selten.

Schadensersatz bei “kalter Räumung”

Montag, August 23rd, 2010

In der Vermietungspraxis ist es nicht selten, dass Mieter “spurlos verschwinden” und sich im Zeitpunkt des Verschwindens bereits erhebliche Mietrückstände angesammelt haben. In der Wohnung wird von diesen Mietern zumeist nur wertloses Gerümpel zurückgelassen. Der Vermieter steht vor der Frage, ob er einen gerichtlichen Räumungstitel erstreitet, um die Räumung offiziell durch den Gerichtsvollzieher durchführen zu lassen oder ob er zur Selbsthilfe schreitet. Selbsthilfe ist nach unserem Rechtssystem allerdings nur in extremen Ausnahmesituationen zulässig (vgl. § 229 ff. BGB). Diese liegen in der typischen Konstellation, die hier beschrieben wird, nicht vor. Dennoch wählen viele den Weg der sogenannten kalten Räumung, um Kosten zu sparen, die für die anwaltliche Tätigkeit und an Gerichtskosten sowie Kosten des Gerichtsvollziehers enstehen würden. Dass dieser Weg für den Vermieter unter Umständen sehr riskant ist, zeigt eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09). Der ursprünglich verschwundene Mieter machte gegenüber dem Vermieter Schadensersatz für Inventar geltend, das der Vermieter bei der “kalten Räumung” entsorgt hatte. Dieses habe einen Wert von € 62.000,– gehabt. Der Bundesgerichtshof nimmt eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters an, der ohne Räumungsurteil die Wohnung räumt und er sieht die Beweislast dafür, dass nur wertloses Gerümpel entsorgt wurde, beim Vermieter! Dieser habe eine Obhutspflicht und müsse ein Inventar der geräumten Gegenstände erstellen, andernfalls könne der Vermieter nicht beweisen, dass die entsorgten Gegenstände nicht den vom Mieter behaupteten Wert hätten. Das sich in Zukunft anbahnende Szenario ist absehbar: Klagen wegen der angeblichen Entsorgung wertvoller Inventargegenstände werden zunehmen. Es ist ein Leichtes zu behaupten, wertvolle Geräte, wie IPOd etc. seien mit entsorgt worden. Vor der “kalten Räumung” ist also dringend zu warnen.

Immobilienkauf: Maklerlohn trotz Täuschung

Dienstag, September 15th, 2009

Der Immobilienmakler verdient sein Honorar dann, wenn infolge seiner Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit ein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB). Es ist nicht erforderlich, dass der Kaufvertrag auch ausgeführt wird (anders beispielsweise beim Handelsvertreter). Der Bundesgerichtshof hat jetzt in einer aktuellen Entscheidung noch einmal die Folgen von Mängeln des Immobilienkaufvertrages für den Honoraranspruch des Maklers zusammengefasst (BGH, Urt. v. 09.07.09, Az. III ZR 104/08, NJW 2009, 2810): Heben die Kaufvertragsparteien den Vertrag einvernehmlich wieder auf, kündigt eine Partei oder tritt eine Partei zurück (außer beim im Vertrag vorbehaltenen Rücktritt) und im Falle der Unmöglichkeit der Vertragserfüllung, läßt dies den Maklerhonoraranspruch unberührt. Liegen dagegen anfängliche Mängel des Kaufvertrages vor, wie beispielsweise Formfehler, Gesetzes- oder Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages bzw. Anfechtbarkeit wegen Irrtums oder Drohung, ensteht kein Honoraranspruch des Maklers. Im entschiedenen Fall lag für den Käufer der Immobilie ein Anfechtungsgrund wegen Täuschung durch den Verkäufer vor, der Käufer entschied sich aber gegen die Anfechtung und verlangte Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns aus dem Geschäft. Dafür war aber gerade ein wirksamer Kaufvertrag erforderlich. Der Bundesgerichtshof geht deshalb davon aus, dass der Maklerhonoraranspruch enstanden ist und von dem Käufer bezahlt werden muss.

DIN 4109: BGH bestätigt Rechtsprechung zu Schallschutzstandard

Freitag, August 7th, 2009

Mit Urteil vom 04.06.2009, Az. VII ZR 54/07 bestätigt der Bundesgerichtshof seine bereits 2007 begonnene Rechtsprechung zur Schallschutz-DIN 4109. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Bauträger im Vertrag mit dem Käufer einer Eigentumswohnung darauf hingewiesen, dass der Schallschutz nach DIN 4109 ausgeführt werde. Der Bundesgerichtshof weist in seiner Entscheidung erneut darauf hin, dass ein Schallschutz nach DIN 4109 heute nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Da sich aus dem Vertrag ergebe, dass die Wohnung mindestens üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entsprechen musste, genügte nach der Entscheidung die Einhaltung der DIN 4109 – trotz Erwähnung der DIN 4109 im Vertrag – nicht. Der Bauträger hätte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs den Käufer unmissverständlich darauf hinweisen müssen, dass er einen Schallschutzstandard zu Grunde legt, der deutlich unter den Anforderungen liegt, die der Käufer für seine Wohnung erwarten durfte. Als Konsequenz steht dem Käufer, der eine Wohnung mit dem nicht mehr üblichen Schallschutzstandard nach DIN 4109 erhält, ein Rückabwicklungsanspruch gegen den Verkäufer zu.

Aufklärungspflicht des Hausverkäufers bei Asbestfassade

Donnerstag, Juli 16th, 2009

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.03.2009, jetzt veröffentlicht in NJW 2009, 2120, entschieden, dass ein Hausverkäufer verpflichtet ist, den Käufer über das Vorhandensein einer asbesthaltigen Fassade aufzuklären. Dies gelte auch dann, wenn kein konkreter Sanierungsbedarf vorhanden sei. Unterläßt der Verkäufer die Aufklärung, kann der Käufer Gewährleistungsansprüche (Minderung, Rücktritt, Schadensersatz) geltend machen. Sind Asbestbaustoffe verbaut, unterliegt der Hausverkäufer also einem erheblichen Risiko. Hinweise an den Käufer müssen unbedingt im notariellen Vertrag dokumentiert werden, um eine spätere Inanspruchnahme zu verhindern.