Archive for the ‘Miet- und WEG Recht’ Category

Neues zur Wohnfläche

Dienstag, Januar 25th, 2011

Abweichungen der vertraglich vereinbarten Wohnfläche beschäftigen den Bundesgerichtshof seit Jahren. Kurz zusammengefasst ist die Linie der Rechtsprechung für Vermieter, die im Mietvertrag Wohnflächenangaben machen,  extrem gefählich: Eine Abweichung von mehr als 10 % zur im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche stellt einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt (unter Umständen mit Rückforderung überzahlter Miete). Der häufig vom Vermieter verwandte Zusatz “ca.” bei der Wohnflächenangabe im Mietvertrag ändert nichts an der Verbindlichkeit (BGH NZM 2004, 456). Auch in diesem Fall besteht ein Minderungsrecht bei einer Abweichung von mehr als 10 %. In einer aktuell veröffentlichten Entscheidung (BGH, NJW 2011, 220) zeigt der Bundesgerichtshof jetzt eine Möglichkeit für Vermieter auf, die eine Wohnflächenangabe im Mietvertrag aufnehmen wollen, ohne diese “verbindlich” zu vereinbaren (mit den vorstehend erläuterten Konsequenzen). Der Vermieter hatte zur Beschreibung der Räume (2 Zimmer, Küche, Bad) noch die  Angabe “ca. 54 qm”  hinzugefügt und weiter erläutert: “Diese Angabe dient nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume”. Weiter hatte der Vermieter bei den Regelungen zur Betriebskostenabrechnung festgehalten: “Soweit die Betriebskosten nicht nach Verbrauch erfolgt, werden diese nach einer Wohnfläche von 55 qm berechnet”. Für die Betriebskostenabrechnung bestand damit eine verbindliche Größenfestlegung.  Gerade im Hinblick auf die häufig falschen Wohnflächenangaben in der Praxis (sei es wegen geänderter Bauausführung, Täuschung des Verkäufers der Wohnung oder wegen schlichter Irrtümer oder wegen des unterschiedlichen Ansatzes von Balkonen/Terrassen) ist dringend anzuraten, die oben dargestellten Zusätze einer Flächenangabe im Mietvertrag hinzuzufügen! Man verbindet dann die Vorteile (Berechnungssicherheit bei den Betriebskosten, Erfüllung des Informationsinteresses des Mieters) mit der Vermeidung der Nachteile (mögliche Minderung der Miete).

Gewerberaummietvertrag: Aufklärungspflicht über Verkaufssortiment

Montag, November 22nd, 2010

Der Bundesgerichtshof hat in 2 Entscheidungen (Az. XII ZR 192/08 und XII ZR 123/09) festgestellt, dass der Mieter eines Ladens den Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages über den beabsichtigten Verkauf von Waren informieren muss, die von der öffentlichen Meinung fast ausschließlich mit der rechtsradikalen Szene in Verbindung gebracht werden. Unterläßt der Mieter diese gebotene Aufklärung, kann der Vermieter den Vertrag anfechten. Im konkreten Fall ging es um den Verkauf von Textilien eines Labels, das mit der rechtsradikalen Szene in Verbindung gebracht wird. Interessant an der Entscheidung über den konkreten Fall hinaus ist, dass der Senat zwar grundsätzlich daran festhält, dass es dem Vermieter obliegt, sich über Gefahren und Risiken eines Vertragsabschlusses zu informieren. Der Senat formuliert aber gleichzeitig die Ausnahme: Ist ein Umstand geeignet, dem Vermieter erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen, muss der Mieter diesen Umstand ungefragt offenbahren. Entscheidend ist, ob der Vermieter Anlass zur Nachforschung hatte oder nicht. Bestand kein Grund zur näheren Recherche, muss der Mieter handeln und für Aufklärung sorgen. Die Entscheidung kann also zukünftig Ansatzpunkte liefern, Verträge mit Mietern zu beenden, deren Sortiment sich negativ auf eine Immobilie auswirkt, auch wenn feste Laufzeiten von langer Dauer vereinbart wurden. Vertragslaufzeiten von 10 Jahren und mehr sind bekanntlich im Gewerberaummietrecht nicht selten.

Schadensersatz bei “kalter Räumung”

Montag, August 23rd, 2010

In der Vermietungspraxis ist es nicht selten, dass Mieter “spurlos verschwinden” und sich im Zeitpunkt des Verschwindens bereits erhebliche Mietrückstände angesammelt haben. In der Wohnung wird von diesen Mietern zumeist nur wertloses Gerümpel zurückgelassen. Der Vermieter steht vor der Frage, ob er einen gerichtlichen Räumungstitel erstreitet, um die Räumung offiziell durch den Gerichtsvollzieher durchführen zu lassen oder ob er zur Selbsthilfe schreitet. Selbsthilfe ist nach unserem Rechtssystem allerdings nur in extremen Ausnahmesituationen zulässig (vgl. § 229 ff. BGB). Diese liegen in der typischen Konstellation, die hier beschrieben wird, nicht vor. Dennoch wählen viele den Weg der sogenannten kalten Räumung, um Kosten zu sparen, die für die anwaltliche Tätigkeit und an Gerichtskosten sowie Kosten des Gerichtsvollziehers enstehen würden. Dass dieser Weg für den Vermieter unter Umständen sehr riskant ist, zeigt eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09). Der ursprünglich verschwundene Mieter machte gegenüber dem Vermieter Schadensersatz für Inventar geltend, das der Vermieter bei der “kalten Räumung” entsorgt hatte. Dieses habe einen Wert von € 62.000,– gehabt. Der Bundesgerichtshof nimmt eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters an, der ohne Räumungsurteil die Wohnung räumt und er sieht die Beweislast dafür, dass nur wertloses Gerümpel entsorgt wurde, beim Vermieter! Dieser habe eine Obhutspflicht und müsse ein Inventar der geräumten Gegenstände erstellen, andernfalls könne der Vermieter nicht beweisen, dass die entsorgten Gegenstände nicht den vom Mieter behaupteten Wert hätten. Das sich in Zukunft anbahnende Szenario ist absehbar: Klagen wegen der angeblichen Entsorgung wertvoller Inventargegenstände werden zunehmen. Es ist ein Leichtes zu behaupten, wertvolle Geräte, wie IPOd etc. seien mit entsorgt worden. Vor der “kalten Räumung” ist also dringend zu warnen.

Verjährung von Ansprüchen auf Herstellung eines der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes

Freitag, Juli 30th, 2010

In der Praxis des Wohnungseigentumsrechts kommt es häufig vor, dass Jahre nach Errichtung eines Gebäudes von einem Eigentümer oder einer kleinen Gruppe von Eigentümern beanstandet wird, dass das Gebäude in einzelnen Bereichen abweichend vom Aufteilungsplan oder der Teilungserklärung errichtet wurde.  Typisches Beispiel ist die Terrasse, deren Fläche die im Aufteilungsplan ausgewiesene Fläche überschreitet. Das Oberlandesgericht Braunschweig hat sich in einer jetzt veröffentlichten Entscheidung (Az. 3 W 1/10, ZMR 2010, 626) der in einem Aufsatz des Verfassers (Schoch, ZMR 2007, 427) vertretenen Rechtsauffassung ausdrücklich angeschlossen. Der Anspruch eines jeden Eigentümers auf Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes verjährt in der allgemeinen Verjährungsfrist, also in 3 Jahren ab Kenntnis des abweichenden Errichtungszustandes. Der Anspruch ist nicht nach § 902 BGB unverjährbar, sondern unterliegt wie andere schuldrechtliche Ansprüche auch der allgemeinen Verjährungsfrist. Die Entscheidung ist im Interesse der Erhaltung des Rechtsfriedens zu begrüßen. Die Praxis zeigt nämlich, dass die Ansprüche auf Herstellung des der Teilungserklärung bzw. dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes häufig erst nach vielen Jahren aus sachfremden Erwägungen heraus geltend gemacht werden, um auf anderen Gebieten entstandene Streitigkeiten zusätzlich zu eskalieren. Wenn sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft über Jahre hinweg mit einem Zustand abgefunden hat, ist es hinnehmbar, wenn derjenige, der Vertrauen auf den Bestand erlangt hat, Verjährung einwenden kann. Der umständliche Weg über die Verwirkung, der früher beschritten werden musste, wird damit hinfällig.

Kündigung eines Mietvertrages durch Erbengemeinschaft

Donnerstag, März 11th, 2010

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Frage geändert, ob die Kündigung eines Mietvertrages durch eine Erbengemeinschaft nur wirksam ist, wenn alle Erben kündigen. Nach alter Rechtsprechung mußten alle ERben gemeinsam eine Kündigung aussprechen, andernfalls war diese unwirksam. Hintergrund ist, dass § 2038 BGB zwar die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zuweist, wobei durch Stimmenmehrheit eine ordnungsgemäße Verwaltung beschlossen werden kann.  Demgegenüber sieht aber § 2040 BGB für Verfügungen (dazu gehört prinzipiell auch die Kündigung eines Mietvertrages) vor, dass alle Erben gemeinschaftlich handeln müssen (eine Mehrheit genügt danach also nicht). Zumindest für den Fall der Kündigung hat der Bundesgerichtshof jetzt (Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05) die alte Rechtsprechung, die strikt zwischen Verfügungen und anderen Verwaltungsmaßnahmen unterschied,  aufgegeben. Jetzt besteht die Möglichkeit, die Kündigung eines Mietvertrages mehrheitlich zu beschließen und diese dann auch (nur) mehrheitlich auszusprechen, wenn sich die Kündigung als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme darstellt. Das Urteil ist eine große Erleichterung für die Verwaltung von Mietobjekten, die Erbengemeinschaften gehören. Vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofes war es erforderlich, zunächst den sich verweigernden Miterben auf Zustimmung zu verklagen; erst nach diesem Prozess konnte die Kündigung gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden.

Eingeschränkte Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen

Montag, Januar 4th, 2010

Die Aufrechnung mit Gegenforderungen ist häufiger Thema von Wohngeldprozessen. Das OLG Hamm (Az. 15 Wx 298/08) hat in einem aktuellen Beschluss noch einmal die Grundsätze über Aufrechnungsmöglichkeiten gegen Wohngeldforderungen herausgearbeitet. Es entspricht ständiger Rechtsprechung der Obergerichte, dass eine Aufrechnung mit Forderungen des Wohnungseigentümers gegen Wohngeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht möglich ist, da die Liquidität der WEG gesichert werden muss. Häufig wird gegen Wohngeldforderungen vom säumigen Miteigentümer eingewandt, er habe im Interesse der Gemeinschaft für diese Aufwändungen getätigt, die er jetzt mit den Wohngeldrückständen “verrechne”. Das OLG bestätigt, dass eine solche Verrechnung grundsätzlich ausscheidet, es sei denn, die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG lägen vor bzw. die Ansprüche wären durch die WEG annerkannt oder gegen diese rechtskräftig festgestellt. Die letztgenannten Alternativen spielen in der Praxis eine untergeordnete Rolle. Eine in der Praxis häufig vorgebrachte Notgeschäftsführung ist nur dann anzunehmen, wenn dem Gemeinschaftseigentum eine unmittelbare Gefahr drohte und ein verständiger Wohnungseigentümer nicht länger abgewartet haben würde, weil die Notlage eine Heranziehung des Verwalters oder der anderen Eigentümer nicht zugelassen hätte. Da zum einen an das Erfordernis der unmittelbaren Gefahr hohe Anforderungen gestellt werden und zum anderen die Hinzuziehung des Verwalters oder der anderen Eigentümer praktisch immer möglich sein dürfte, scheiden Ansprüche aus § 21 Abs. 2 WEG meist aus. Der Eigentümer hat bei Aufwendungen für die Gemeinschaft dann vielleicht Ansprüche aus Geschführung ohne Auftrag, mit diesen kann er aber nicht aufrechnen. 

Haftung der Wohnungseigentümer für Abfall- und Straßenreinigungsgebühren

Montag, Oktober 19th, 2009

Eine wichtige Unterscheidung zwischen der privatrechtlichen Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer einer WEG und der öffentlich-rechtlichen Haftung für Gebühren hat der BGH in einer neuen Entscheidung hervorgehoben (Urteil vom 18.06.09, VII ZR 196/08): Obwohl die Eigentümer gemäß §§ 10 Abs. 6 u. 8 WEG  nur entsprechend des ihrem Sondereigentum zugeordneten Miteigentumsanteils haften – dies war eine der wesentlichen Neuerungen des WEG zum 01.07.07 -, kann der Landesgesetzgeber in seinen Abgabengesetzen eine gesamtschuldnerische Haftung für Gebühren vorsehen. Konkret bedeutet das, dass durch die Gebührengesetze der Länder nach wie vor eine Haftung aller Miteigentümer als Gesamtschuldner vorgesehen sein kann (und meistens auch vorgesehen ist). Gerade dann, wenn einzelne Eigentümer zahlungsunfähig werden, besteht also das Risiko der Inanspruchnahme der übrigen Eigentümer für rückständige Gebühren. Angesichts immer weiter steigender Gebühren ein nicht zu vernachlässigendes Risiko jedes Eigentümers.

Eigenbedarf einer GbR bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Mittwoch, September 9th, 2009

Der Vermieter von Wohnraum kann bekanntlich den Mietvertrag kündigen, wenn bei ihm Eigenbedarf vorliegt, wenn er also die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Einen solchen Eigenbedarf können nicht nur natürliche Personen als Vermieter geltend machen, sondern auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wenn deren Gesellschafter Eigenbedarf vorweisen können. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urt. v. 16.07.2009, Az.: VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738) lag die Besonderheit vor, dass die Gesellschafter der GbR nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung und Ablauf der Kündigungsfrist das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt haben. Die Vorinstanzen haben wegen dieser Aufteilung in Eigentumswohnungen auf die Mieterschutzbestimmung des § 577 a BGB zurück gegriffen. Nach dieser Vorschrift sind Eigenbedarfskündigungen nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erst nach 3 bzw. nach 10 Jahren (in bestimmten durch landesrechliche Verordnungen bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) nach Veräußerung der Eigentumswohnungen möglich. Der BGH sah den Fall anders: Die Schutzvorschrift greife nur bei Aufteilung vor Ausspruch der Kündigung. Eine analoge Anwendung auf den Fall des Erwerbs durch eine GbR sei auch nicht dadurch zu rechtfertigen, dass die Gesellschaft von Anfang an den Zweck hatte, eine Eigennutzung der verschiedenen Wohnungen des Hauses durch die Gesellschafter zu ermöglichen. Eine unzulässige Umgehung liege nicht vor. Durch entsprechende rechtgestaltende Maßnahmen lassen sich damit die in letzter Zeit immer häufiger anzutreffenden Hauserwerbergemeinschaften also auch beim Erwerb noch vermieteter Mehrfamilienhäuser verwirklichen.

Zahlungsverzug bei Mietzahlungen

Dienstag, August 18th, 2009

Durch die schlechte wirtschaftliche Situation geraten derzeit immer häufiger Wohnraummieter in Zahlungsschwierigkeiten. Wohnungsvermieter fragen sich häufig, ob und wann sie bei Zahlungsrückständen des Mieters eine fristlose Kündigung ausprechen sollen oder nicht. Der Vermieter ist gemäß § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg  mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist. Von dieser Möglichkeit sollten Vermieter ohne Verzögerung Gebrauch machen, denn für den Fall, dass eine Räumungsklage notwendig werden sollte, muss mit einem (weiteren) längeren Zeitraum gerechnet werden, der bis zur endgültigen Räumung der Wohnung vergeht. Die Interessen des Mieters werden dadurch ausreichend geschützt, dass er gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Kündigung rückwirkend beseitigen kann, indem er bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die Miete vollständig nachzahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Nachzahlung verpflichtet. Diese Möglichkeit hat der Mieter einmal in zwei Jahren. Es gibt also grundsätzlich keinen Anlass, die fristlose Kündigung zurückzustellen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Um größeren Schaden zu vermeiden, ist die sofortige Kündigung sogar dringend anzuraten. Ist der Mieter nur vorübergehend zahlungsunfähig, kann er durch Nachzahlung oder Einschaltung der sozialen Stellen seine Wohnung erhalten.

Heilung der fehlenden Schriftform des Mietvertrages

Samstag, August 1st, 2009

Mietverträge, die für eine längere Mietzeit als 1 Jahr fest abgeschlossen werden, müssen nach §§ 550, 578 Abs. 1 BGB mit Schriftform abgeschlossen werden. Das bedeutet vor allem, dass die Vertragsurkunde von allen Vertragsparteien unterzeichnet werden muss. Fehlt die Schriftform, ist der Vertrag ordendlich kündbar. Der Bundesgerichtshof hat jetzt mit Urteil vom 29.04.2009 (XII ZR 142/07) entschieden, dass ein Fehler in der Schriftform unschädlich ist (geheilt wird), wenn die Vertragsparteien im Rahmen einer späteren Nachtragsvereinbarung (z. B. Mietpreisanpassung) die geforderte Form einhalten. Damit ist es schwieriger geworden, sich von festen Vertragslaufzeiten zu lösen, denn Formfehler beim Vertragsabschluss bedeuteten häufig für die Partei, die sich vom Vertrag lösen wollte, einen Ausweg.