Blog der Rechtsanwälte Paul Werle-Rüdinger, Dr. Frank Schoch und Jürgen Leister

Mietverträge, die für eine längere Mietzeit als 1 Jahr fest abgeschlossen werden, müssen nach §§ 550, 578 Abs. 1 BGB mit Schriftform abgeschlossen werden. Das bedeutet vor allem, dass die Vertragsurkunde von allen Vertragsparteien unterzeichnet werden muss. Fehlt die Schriftform, ist der Vertrag ordendlich kündbar. Der Bundesgerichtshof hat jetzt mit Urteil vom 29.04.2009 (XII ZR 142/07) entschieden, dass ein Fehler in der Schriftform unschädlich ist (geheilt wird), wenn die Vertragsparteien im Rahmen einer späteren Nachtragsvereinbarung (z. B. Mietpreisanpassung) die geforderte Form einhalten. Damit ist es schwieriger geworden, sich von festen Vertragslaufzeiten zu lösen, denn Formfehler beim Vertragsabschluss bedeuteten häufig für die Partei, die sich vom Vertrag lösen wollte, einen Ausweg.

Wohnungseigentümergemeinschaften können zukünftig über das Finanzamt den Einheitswert von Wohnungen säumiger Miteigentümer in Erfahrung bringen. Damit gelingt es endlich den Vorrang von Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung (§ 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 ZVG) durchzusetzen. Wohngeldforderungen sind nämlich in der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung vorrangig, sogar gegenüber Grundschulden und Hypotheken, sofern der zu vollstreckende Wohngeldrückstand 3 Prozent des Einheitswertes übersteigt. Die Obergrenze des Vorrangs wiederum liegt bei 5 Prozent des Verkehrswertes. Der Vorrang ließ sich bis zu der jetzt in Kraft getretenen Neuregelung praktisch nicht umsetzen, weil der Einheitswert dem Gläubiger nicht bekannt war und von den Finanzämtern wegen des Steuergeheimnisses auch nicht mitgeteilt wurde. Nach den ersten Erfahrungen mit Anfragen an die Finanzämter nach Inkrafttreten der Neuregelung läßt sich sagen, dass diese schnell und unkompliziert in die Praxis umgesetzt wurde. Wenige Tage nach einer entsprechenden Anfrage an die Finanzämter übersenden diese den Einheitswertbescheid, sofern der Gläubiger darlegt, dass er zur Zwangsversteigung der Wohnung darauf angewiesen ist.