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Eigenbedarf einer GbR bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Mittwoch, September 9th, 2009

Der Vermieter von Wohnraum kann bekanntlich den Mietvertrag kündigen, wenn bei ihm Eigenbedarf vorliegt, wenn er also die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Einen solchen Eigenbedarf können nicht nur natürliche Personen als Vermieter geltend machen, sondern auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wenn deren Gesellschafter Eigenbedarf vorweisen können. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urt. v. 16.07.2009, Az.: VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738) lag die Besonderheit vor, dass die Gesellschafter der GbR nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung und Ablauf der Kündigungsfrist das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt haben. Die Vorinstanzen haben wegen dieser Aufteilung in Eigentumswohnungen auf die Mieterschutzbestimmung des § 577 a BGB zurück gegriffen. Nach dieser Vorschrift sind Eigenbedarfskündigungen nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erst nach 3 bzw. nach 10 Jahren (in bestimmten durch landesrechliche Verordnungen bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) nach Veräußerung der Eigentumswohnungen möglich. Der BGH sah den Fall anders: Die Schutzvorschrift greife nur bei Aufteilung vor Ausspruch der Kündigung. Eine analoge Anwendung auf den Fall des Erwerbs durch eine GbR sei auch nicht dadurch zu rechtfertigen, dass die Gesellschaft von Anfang an den Zweck hatte, eine Eigennutzung der verschiedenen Wohnungen des Hauses durch die Gesellschafter zu ermöglichen. Eine unzulässige Umgehung liege nicht vor. Durch entsprechende rechtgestaltende Maßnahmen lassen sich damit die in letzter Zeit immer häufiger anzutreffenden Hauserwerbergemeinschaften also auch beim Erwerb noch vermieteter Mehrfamilienhäuser verwirklichen.