Posts Tagged ‘Kündigung’

Kündigung eines Mietvertrages durch Erbengemeinschaft

Donnerstag, März 11th, 2010

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Frage geändert, ob die Kündigung eines Mietvertrages durch eine Erbengemeinschaft nur wirksam ist, wenn alle Erben kündigen. Nach alter Rechtsprechung mußten alle ERben gemeinsam eine Kündigung aussprechen, andernfalls war diese unwirksam. Hintergrund ist, dass § 2038 BGB zwar die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zuweist, wobei durch Stimmenmehrheit eine ordnungsgemäße Verwaltung beschlossen werden kann.  Demgegenüber sieht aber § 2040 BGB für Verfügungen (dazu gehört prinzipiell auch die Kündigung eines Mietvertrages) vor, dass alle Erben gemeinschaftlich handeln müssen (eine Mehrheit genügt danach also nicht). Zumindest für den Fall der Kündigung hat der Bundesgerichtshof jetzt (Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05) die alte Rechtsprechung, die strikt zwischen Verfügungen und anderen Verwaltungsmaßnahmen unterschied,  aufgegeben. Jetzt besteht die Möglichkeit, die Kündigung eines Mietvertrages mehrheitlich zu beschließen und diese dann auch (nur) mehrheitlich auszusprechen, wenn sich die Kündigung als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme darstellt. Das Urteil ist eine große Erleichterung für die Verwaltung von Mietobjekten, die Erbengemeinschaften gehören. Vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofes war es erforderlich, zunächst den sich verweigernden Miterben auf Zustimmung zu verklagen; erst nach diesem Prozess konnte die Kündigung gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden.

Eigenbedarf einer GbR bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Mittwoch, September 9th, 2009

Der Vermieter von Wohnraum kann bekanntlich den Mietvertrag kündigen, wenn bei ihm Eigenbedarf vorliegt, wenn er also die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Einen solchen Eigenbedarf können nicht nur natürliche Personen als Vermieter geltend machen, sondern auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wenn deren Gesellschafter Eigenbedarf vorweisen können. In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urt. v. 16.07.2009, Az.: VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738) lag die Besonderheit vor, dass die Gesellschafter der GbR nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung und Ablauf der Kündigungsfrist das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt haben. Die Vorinstanzen haben wegen dieser Aufteilung in Eigentumswohnungen auf die Mieterschutzbestimmung des § 577 a BGB zurück gegriffen. Nach dieser Vorschrift sind Eigenbedarfskündigungen nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erst nach 3 bzw. nach 10 Jahren (in bestimmten durch landesrechliche Verordnungen bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) nach Veräußerung der Eigentumswohnungen möglich. Der BGH sah den Fall anders: Die Schutzvorschrift greife nur bei Aufteilung vor Ausspruch der Kündigung. Eine analoge Anwendung auf den Fall des Erwerbs durch eine GbR sei auch nicht dadurch zu rechtfertigen, dass die Gesellschaft von Anfang an den Zweck hatte, eine Eigennutzung der verschiedenen Wohnungen des Hauses durch die Gesellschafter zu ermöglichen. Eine unzulässige Umgehung liege nicht vor. Durch entsprechende rechtgestaltende Maßnahmen lassen sich damit die in letzter Zeit immer häufiger anzutreffenden Hauserwerbergemeinschaften also auch beim Erwerb noch vermieteter Mehrfamilienhäuser verwirklichen.