Posts Tagged ‘Mietvertrag’

Neues zur Wohnfläche

Dienstag, Januar 25th, 2011

Abweichungen der vertraglich vereinbarten Wohnfläche beschäftigen den Bundesgerichtshof seit Jahren. Kurz zusammengefasst ist die Linie der Rechtsprechung für Vermieter, die im Mietvertrag Wohnflächenangaben machen,  extrem gefählich: Eine Abweichung von mehr als 10 % zur im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche stellt einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt (unter Umständen mit Rückforderung überzahlter Miete). Der häufig vom Vermieter verwandte Zusatz “ca.” bei der Wohnflächenangabe im Mietvertrag ändert nichts an der Verbindlichkeit (BGH NZM 2004, 456). Auch in diesem Fall besteht ein Minderungsrecht bei einer Abweichung von mehr als 10 %. In einer aktuell veröffentlichten Entscheidung (BGH, NJW 2011, 220) zeigt der Bundesgerichtshof jetzt eine Möglichkeit für Vermieter auf, die eine Wohnflächenangabe im Mietvertrag aufnehmen wollen, ohne diese “verbindlich” zu vereinbaren (mit den vorstehend erläuterten Konsequenzen). Der Vermieter hatte zur Beschreibung der Räume (2 Zimmer, Küche, Bad) noch die  Angabe “ca. 54 qm”  hinzugefügt und weiter erläutert: “Diese Angabe dient nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume”. Weiter hatte der Vermieter bei den Regelungen zur Betriebskostenabrechnung festgehalten: “Soweit die Betriebskosten nicht nach Verbrauch erfolgt, werden diese nach einer Wohnfläche von 55 qm berechnet”. Für die Betriebskostenabrechnung bestand damit eine verbindliche Größenfestlegung.  Gerade im Hinblick auf die häufig falschen Wohnflächenangaben in der Praxis (sei es wegen geänderter Bauausführung, Täuschung des Verkäufers der Wohnung oder wegen schlichter Irrtümer oder wegen des unterschiedlichen Ansatzes von Balkonen/Terrassen) ist dringend anzuraten, die oben dargestellten Zusätze einer Flächenangabe im Mietvertrag hinzuzufügen! Man verbindet dann die Vorteile (Berechnungssicherheit bei den Betriebskosten, Erfüllung des Informationsinteresses des Mieters) mit der Vermeidung der Nachteile (mögliche Minderung der Miete).

Kündigung eines Mietvertrages durch Erbengemeinschaft

Donnerstag, März 11th, 2010

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Frage geändert, ob die Kündigung eines Mietvertrages durch eine Erbengemeinschaft nur wirksam ist, wenn alle Erben kündigen. Nach alter Rechtsprechung mußten alle ERben gemeinsam eine Kündigung aussprechen, andernfalls war diese unwirksam. Hintergrund ist, dass § 2038 BGB zwar die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zuweist, wobei durch Stimmenmehrheit eine ordnungsgemäße Verwaltung beschlossen werden kann.  Demgegenüber sieht aber § 2040 BGB für Verfügungen (dazu gehört prinzipiell auch die Kündigung eines Mietvertrages) vor, dass alle Erben gemeinschaftlich handeln müssen (eine Mehrheit genügt danach also nicht). Zumindest für den Fall der Kündigung hat der Bundesgerichtshof jetzt (Urteil vom 11.11.2009, Az. XII ZR 210/05) die alte Rechtsprechung, die strikt zwischen Verfügungen und anderen Verwaltungsmaßnahmen unterschied,  aufgegeben. Jetzt besteht die Möglichkeit, die Kündigung eines Mietvertrages mehrheitlich zu beschließen und diese dann auch (nur) mehrheitlich auszusprechen, wenn sich die Kündigung als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme darstellt. Das Urteil ist eine große Erleichterung für die Verwaltung von Mietobjekten, die Erbengemeinschaften gehören. Vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofes war es erforderlich, zunächst den sich verweigernden Miterben auf Zustimmung zu verklagen; erst nach diesem Prozess konnte die Kündigung gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden.

Heilung der fehlenden Schriftform des Mietvertrages

Samstag, August 1st, 2009

Mietverträge, die für eine längere Mietzeit als 1 Jahr fest abgeschlossen werden, müssen nach §§ 550, 578 Abs. 1 BGB mit Schriftform abgeschlossen werden. Das bedeutet vor allem, dass die Vertragsurkunde von allen Vertragsparteien unterzeichnet werden muss. Fehlt die Schriftform, ist der Vertrag ordendlich kündbar. Der Bundesgerichtshof hat jetzt mit Urteil vom 29.04.2009 (XII ZR 142/07) entschieden, dass ein Fehler in der Schriftform unschädlich ist (geheilt wird), wenn die Vertragsparteien im Rahmen einer späteren Nachtragsvereinbarung (z. B. Mietpreisanpassung) die geforderte Form einhalten. Damit ist es schwieriger geworden, sich von festen Vertragslaufzeiten zu lösen, denn Formfehler beim Vertragsabschluss bedeuteten häufig für die Partei, die sich vom Vertrag lösen wollte, einen Ausweg.