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Schadensersatz bei “kalter Räumung”

Montag, August 23rd, 2010

In der Vermietungspraxis ist es nicht selten, dass Mieter “spurlos verschwinden” und sich im Zeitpunkt des Verschwindens bereits erhebliche Mietrückstände angesammelt haben. In der Wohnung wird von diesen Mietern zumeist nur wertloses Gerümpel zurückgelassen. Der Vermieter steht vor der Frage, ob er einen gerichtlichen Räumungstitel erstreitet, um die Räumung offiziell durch den Gerichtsvollzieher durchführen zu lassen oder ob er zur Selbsthilfe schreitet. Selbsthilfe ist nach unserem Rechtssystem allerdings nur in extremen Ausnahmesituationen zulässig (vgl. § 229 ff. BGB). Diese liegen in der typischen Konstellation, die hier beschrieben wird, nicht vor. Dennoch wählen viele den Weg der sogenannten kalten Räumung, um Kosten zu sparen, die für die anwaltliche Tätigkeit und an Gerichtskosten sowie Kosten des Gerichtsvollziehers enstehen würden. Dass dieser Weg für den Vermieter unter Umständen sehr riskant ist, zeigt eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09). Der ursprünglich verschwundene Mieter machte gegenüber dem Vermieter Schadensersatz für Inventar geltend, das der Vermieter bei der “kalten Räumung” entsorgt hatte. Dieses habe einen Wert von € 62.000,– gehabt. Der Bundesgerichtshof nimmt eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters an, der ohne Räumungsurteil die Wohnung räumt und er sieht die Beweislast dafür, dass nur wertloses Gerümpel entsorgt wurde, beim Vermieter! Dieser habe eine Obhutspflicht und müsse ein Inventar der geräumten Gegenstände erstellen, andernfalls könne der Vermieter nicht beweisen, dass die entsorgten Gegenstände nicht den vom Mieter behaupteten Wert hätten. Das sich in Zukunft anbahnende Szenario ist absehbar: Klagen wegen der angeblichen Entsorgung wertvoller Inventargegenstände werden zunehmen. Es ist ein Leichtes zu behaupten, wertvolle Geräte, wie IPOd etc. seien mit entsorgt worden. Vor der “kalten Räumung” ist also dringend zu warnen.